همیارآنلاین
کانال ایتا https://eitaa.com/hamyaronlineهمیارآنلاین
کانال ایتا https://eitaa.com/hamyaronlineتغییر شیوه وام‌دهی مسکن
شرق: عباس آخوندی که برای بار دوم وزیر راهوشهرسازی دولت روحانی شده، در
همین اوان کار، پیشنهاد جدیدی را (البته در راستای تقویت طرحی قدیمی) به
رئیس‌جمهور ارائه داده تا از این طریق، شرایط دریافت تسهیلات مسکن را بهبود
ببخشد. آخوندی پیشنهاد داده، دولت میزان اعطای تسهیلات مسکن را از هر شش
ماه یک‌برابر به هر پنج ماه یک‌برابر افزایش دهد.
پیشنهادی که به گفته کارشناسان تفاوت چندانی برای بخش مسکن نمی‌کند، زیرا
اصولا افراد کم‌درآمدی که اغلب جامعه هدف دولت برای حمایت هستند و در
بافت‌های فرسوده یا حاشیه‌های شهر سکنی دارند، اصولا بانک‌پذیر نشده‌اند که
بتوانند از تسهیلات مسکن، ولو با بهره پایین، بهره‌مند شوند.
ایراد اساسی برنامه‌های توسعه
عباس آخوندی در راستای پیشنهاد این طرح به حسن روحانی، با یادآوری اجرای ١٠
برنامه توسعه‌ای پس از پیروزی انقلاب اظهار کرد: نتیجه این ١٠ برنامه با
هزینه میلیاردهاتومانی به ایجاد وضعیت مناسبی ختم نشده است. باوجود آنکه
هزاران میلیارد تومان برای اجرای برنامه‌های توسعه هزینه شده، ١٩میلیون
نفر در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند و این نشان می‌دهد یک جای کار ایراد
اساسی دارد.
وی با تأکید بر اینکه تأمل در وضعیت بدمسکنی وظیفه سیاست‌گذاران و
دست‌اندرکاران است، افزود: مسئله مهم در ایران وضعیت عدم تعادل بسیار شدید
است، آمارها نشان می‌دهد ٢٧ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد
درحالی‌که تعداد خانوارها ٢٤ میلیون نفر است، یعنی دو میلیون و ٦٠٠ هزار
واحد خانه خالی. همچنین ٢,١ میلیون واحد خانه دوم در کشور وجود دارد.
وی با بیان اینکه اتفاقی که در ایران رخ داده و باید مورد توجه
دست‌اندرکاران و سیاست‌گذاران قرار بگیرد این است که رشد جمعیت در کشور
روبه‌کاهش است، تصریح کرد: براساس آمارهای سال گذشته، رشد جمعیت کشور ١,٢٤
بود. درعین‌حال، براساس آمارها، رشد جمعیت ٧ تا ١٠ استان بین صفر و منفی
بوده و در ١٠ تا ١٢ استان نیز نرخ رشد جمعیتی بین صفر تا یک است.
وزیر راهوشهرسازی تأکید کرد: برنامه دولت، مجلس و شهرداری برای دو دهه
آینده باید بر این مطلب متمرکز باشد که چگونه کیفیت زندگی را در بافت‌های
شهری ارتقا بدهیم.
آخوندی با تأکید بر اینکه درحال‌حاضر کیفیت زندگی نازل شهری سبب ناخرسندی
بسیاری است، گفت: اقدامات عملیاتی وزارت راهوشهرسازی برای ارتقای کیفیت
زندگی شهری، توانمندکردن مردم است که در بحث توانمندکردن مردم در بافت‌ها
ما با تکیه بر نظام پس‌انداز و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و افزایش
میزان تسهیلات به مردم و همچنین کاهش سود تلاش‌های قابل‌توجهی را در راستای
توانمندکردن مردم انجام دادیم.
او با اشاره به اینکه دولت یازدهم قدرت خرید را در راستای توانمندکردن مردم
با تکیه بر نظام پس‌انداز افزایش داد، اظهار کرد: نرخ سود تسهیلات در بافت
فرسوده هشت و در سایر بافت‌ها ٩,٥ درصد است که رقم مناسبی است. درحال‌حاضر
٢٦٠هزار نفر در صندوق پس‌انداز یکم ثبت‌نام کرده‌اند که باید بتوانیم این
رقم را افزایش دهیم. پیشنهادم به رئیس‌جمهوری این است که میزان اعطای
تسهیلات مسکن را از هر شش ماه یک‌برابر به هر پنج ماه یک‌برابر افزایش
دهد.
اقشار کم‌درآمد، بانک‌پذیر نیستند
بااین‌حال کمال اطهاری، اقتصاددان متخصص در حوزه مسکن، با این اظهارنظر
دولتمرد کابینه دوازدهم، موافق نیست. اطهاری در گفت‌وگو با «شرق» با بیان
اینکه کلیت برنامه‌ای که از سوی وزیر مسکن ارائه شده، برنامه نیست،
می‌گوید: اگر مجموعه سازوکار نهادی که در بازنگری طرح جامع مسکن پیشنهاد
شده عملی نشود، این قبیل اقدامات گسیخته‌ازهم هیچ فایده‌ای نخواهد داشت و
درواقع نوعی سوق‌دادن منابع بانکی به‌جای بخش‌های مولد اقتصاد به‌سوی بخش
مسکن خواهد بود که هیچ دردی را دوا نمی‌کند. اطهاری با بیان اینکه این
شیوه عملکرد در این مدت کارایی نداشته است، می‌گوید: بخش مسکن دچار رکود
نیست، بلکه دچار قفلشدگی است. این قفلشدگی نیز ناشی از بخش واقعی اقتصاد
است و نه بخش مالی بخش مسکن که فرضا منابع کمی به بخش مسکن آمده است.
اکنون همه می‌دانند حدود ٧٠درصد بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی در بخش مسکن
است و این مسئله تأیید می‌کند که مشکل منابع بانکی نیست. به گفته او، این
اقدامات هیچ‌‌کدام سبب بانک‌پذیرشدن اقشار کم‌درآمد و افراد ساکن در
سکونتگاههای غیررسمی و بافت‌های فرسوده نشده است. برای همین، اقداماتی که
این سازوکار نهادی را برای بانک‌پذیرکردن مردم ایجاد نکند، باز هم منجر به
کنارگذاشتن اکثریت جامعه خواهد شد. این اقتصاددان با بیان اینکه بالابردن
هیچ سقف و بامی هم نمی‌تواند بر قیمت‌های رانتی مسکن فائق بیاید، ادامه
می‌دهد: مسکن رانتی که تولید شده و ١٠ یا ١٢برابر درآمد سالانه یک خانوار
است، به‌هیچ‌وجه با وام بانکی قابل‌پوشش نیست. بنابراین تفاوتی نمی‌کند سود
آن را کاهش دهیم یا خیر. به گفته او، نسبت بهای مسکن به درآمد خانوار
براساس اصول، می‌تواند پنج تا شش برابر باشد، وقتی از این میزان فراتر
می‌رود، دیگر در استطاعت خانوار نیست و خانوار باید تمام درآمد خود را برای
پرداخت قسط وام بپردازد. این فاصله که یکی از دلایل قفلشدگی در تهران
است، در این کلان‌شهر به ١٠ تا ١٥ درصد رسیده است. به بیان دیگر وام مسکن
فقط ٢٥ تا ٣٠ درصد بهای یک واحد مسکونی متعارف را می‌تواند پوشش دهد،
درحالی‌که در اصل، باید این تسهیلات حدود ٧٠ تا ٨٠ درصد قیمت مسکن را پوشش
دهد، اما با قیمت‌های رانتی مسکن و تراکم‌فروشی چنین امری ممکن نیست.
بی‌کاری علت مهم قفلشدگی مسکن
اطهاری علت دیگر قفلشدگی بازار مسکن را بی‌کاری برمی‌شمرد: موضوع مهم
دیگر، شدت بسیار بالای بی‌کاری است که عامل مهم و تعیین‌کننده‌ای برای
قفلشدگی بخش مسکن بوده است. در تهران اگر دو نفر از اعضای خانوار کار
نکنند، خانواده فقیر محسوب می‌شود. از سویی قراردادهای کار هم موقت شده و
ثباتی وجود ندارد که خانوار به پشتوانه آن دست به ریسک خرید مسکن بزند. این
کارشناس با اشاره به اینکه قفلشدگی از بخش واقعی اقتصاد به بخش مسکن
آمده، ادامه می‌دهد: بهتر است منابع بانکی به سوی آن برود که بخش‌های مولد
به کار بیفتند و بتوانند شغل ثابت و پایدار ایجاد کند تا خانوارها بتوانند
با درآمدی پایدار دست به ریسک خرید مسکن بزنند.
تعارض مسکن و بخش‌های مولد
این اقتصاددان با بیان اینکه مسکن، اقتصاد درون‌زا ایجاد نمی‌کند و
رابطه‌‌ای متعارض بین بخش‌های مولد و مسکن وجود دارد، می‌گوید: با دانستن
این اصل مهم در بخش مسکن و بعد از تجربه ١٠ساله اخیر این اظهارنظرها، عجیب
به نظر می‌رسد. او در بیان علت این استدلال خود ادامه می‌دهد: حدود ٩٠ درصد
مردم در سکونتگاههای غیررسمی بانک‌پذیر نشده‌اند و اصولا با بانک سروکاری
ندارند. بنابراین این حرف عجیبی است که برای آنها تسهیلات قائل شویم.
ابتدا باید نهادهای بانک‌پذیرکردن آنها ایجاد شود و سپس به راهکارهای مربوط
به بهبود روند اعطای تسهیلات بانکی پرداخت.
اخراج کم‌درآمدها از بافت‌های فرسوده
اطهاری با بیان اینکه دولت از استقبال مردم از پس‌انداز مسکن ناامید شده
است، می‌گوید: دولت به سوی سازندگان مسکن رفته و با درنظرگرفتن بخشودگی
برای انبوه‌سازان (طرف عرضه)، سعی در حل مسئله دارد، درحالی‌که اکنون مشکل
در تقاضا و بانک‌پذیرکردن مردم است تا بتوانند از تسهیلات بانکی استفاده
کنند و تأکید بر این دست اقدامات، تناقض آشکار است و به اخراج کسانی که در
آن مناطق زندگی می‌کنند، می‌انجامد.
به گفته او، واحد مسکونی که توسط این سازندگان ساخته شود، مثل مسکن مهر است
و بیشتر آن به کم‌درآمدها نخواهد رسید و تنها منجر به اخراج و رانده‌شدن
مردمی می‌شود که کنار مردم دیگر زندگی می‌کنند و در بیانی دیگر، باعث توسعه
حاشیه‌نشینی می‌شود.
اقدامات آخوندی در بخش مسکن
از زمان روی‌کارآمدن عباس آخوندی، وزیر راهوشهرسازی دولت یازدهم،
انتقادهای پرشماری از سوی شخص او از پروژه مسکن مهر مطرح شد و این نگرانی
را میان پذیرفته‌شدگان مسکن مهر ایجاد کرده بود که نکند دولت نمی‌خواهد به
وعده خود برای اتمام این پروژه و تحویل آن عمل کند؛ بااین‌حال، پس از گذشت
زمان، مشخص شد دولت در راستای تکمیل این پروژه، مدام به گره کور می‌خورد و
تازه، اشکالات جدیدی از مسکن مهر رونمایی می‌شود که پیش‌تر، حجم عظیم این
خرابی در باور همین دولتمردان هم نمی‌گنجید. طبق آماری که اصغر
احمدی‌مهرآبادی، قائم‌مقام وزیر راهوشهرسازی در امور مسکن مهر، بیان کرد،
در دولت یازدهم ٨٥٠ هزار واحد مسکن مهر به متقاضیان تحویل داده شد؛
درحالی‌که این رقم در دولت گذشته، ٦٩٠ هزار واحد بود. به گفته او، دولت
توانست پیشرفت فیزیکی مسکن مهر را به بیش از ٩٦ درصد برساند.
پس از گذشت زمان، وزارت راهوشهرسازی برنامه‌ها و اهداف خود را نیز به
صورت مشخص و عیان مطرح کرد. به گزارش وزارت راهوشهرسازی، دولت یازدهم با
هدف ساماندهی به وضعیت مسکن، ثبات قیمت آن و جلوگیری از سفته‌بازی و
سوداگری و توانمندکردن خانوارها برای خرید مسکن به پشتوانه پس‌انداز،
فعالیت خود را شروع کرد. آغاز به کار دولت یازدهم با طرح ناتمام مسکن مهر
همراه بود که عملا فعالیت‌های این دولت را در حوزه مسکن، در اجرای طرح‌های
ارائه‌شده‌ای مانند مسکن اجتماعی و حمایتی تحت‌الشعاع قرار داد و بخش
عمده‌ای از توان دولت یازدهم در بخش مسکن، به تکمیل و بهره‌برداری از مسکن
مهر باقی‌مانده از دولت قبل، اختصاص یافت.
اقدامات شاخص بخش مسکن در دولت یازدهم، شامل بازنگری طرح جامع مسکن، مسکن
اجتماعی و حمایتی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی صندوق
پس‌انداز یکم بانک مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن از سوی خانوارها با
استفاده از پس‌اندازهای آنها، آیین‌نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت
از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه‌های نوین تأمین مالی مسکن از محل ظرفیت
بازار سرمایه که به تصویب نهایی رسیده و برای اجرا ابلاغ شده است،
راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، راه‌اندازی شرکت‌های تأمین سرمایه مسکن،
صندوق زمین و ساختمان، اصلاح نظام مالیاتی و یارانه‌های بخش مسکن و
راه‌اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن بود. دولت در همین راستا و
برای اجرای مسکن حمایتی، «کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی»، «کمک بلاعوض به
متقاضیان مسکن مهر فاقد متقاضی» و درباره مسکن اجتماعی «کمک به ساخت مسکن
استیجاری»، «پرداخت کمک‌هزینه اجاره»، «پرداخت وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن»
به گروه‌های کم‌درآمد را مبنای اقدام قرار داد. همچنین در افزایش سقف
تسهیلات خرید مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تا
۶۰ میلیون تومان و برای زوجین جوان تا صد میلیون تومان افزایش یافت. از
طرفی، تسهیلات ساخت مسکن تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یافت که بسته به
نوع ساخت‌وساز و شهر محل تقاضا، متفاوت بود.
راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن در راستای تقویت قدرت خرید مسکن
از سوی خانوارها با استفاده از پس‌اندازهای آنها، از دیگر اقداماتی بود که
این صندوق تسهیلات ساخت و خرید مسکن را در سه سقف ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومان
به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و سایر نقاط شهری به افراد واجد شرایط و
با نرخ سود ۱۴ درصد پرداخت می‌کرد. سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم،
برای زوجین جوان تا ۱۶۰ میلیون تومان (۸۰ میلیون تومان به ازای هر زوج)
افزایش یافت. همچنین نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم مسکن، از ۱۳ درصد
به هشت درصد در بافت‌های فرسوده شهری و ۹.۵ درصد در سایر نقاط کاهش یافت که
بر اساس آمار و اطلاعات وزارت راهوشهرسازی، تا پایان سال ۹۵ حدود ۱۶۰
هزار نفر برای استفاده از تسهیلات این صندوق ثبت‌نام کرده‌اند.
از سویی، دولت یازدهم برای تأمین مالی بخش مسکن، از شیوه‌های نوین تأمین
مالی با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و راه‌اندازی بازار رهن ثانویه نیز
بهره گرفت.
بر اساس این گزارش، با تصویب نهایی و ابلاغ آیین‌نامه ماده ۱۴ قانون
ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی
به‌وسیله بانک مسکن منتشر شد. راه‌اندازی شرکت‌های تأمین سرمایه مسکن که
اولین شرکت تأمین سرمایه مسکن تحت عنوان شرکت تأمین سرمایه آباد در بانک
مسکن بود و راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان از دیگر اقدامات آخوندی در
دولت یازدهم بود. همچنین اصلاح نظام مالیاتی و یارانه‌های بخش مسکن با
راه‌اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی که در آن پس از عقد قرارداد فروش
بین خریدار و فروشنده به صورت ترکیب نقد و نسیه، بازپرداخت اقساط از سوی
بانک مسکن تضمین می‌شود، از دیگر اقدامات مهم حوزه مسکن در دولت یازدهم
بود.
